문답으로 알아보는 ‘민간택지 분양가 상한제’
문답으로 알아보는 ‘민간택지 분양가 상한제’
  • 이상수 기자
  • 승인 2019.08.13 17:16
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실수요자 부담 가능한 수준 분양가 책정…시장 전반 가격 안정 도모
서울 강남의 대치동 아파트 모습.
서울 강남의 대치동 아파트 모습.

[모닝경제] 정부가 이르면 오는 10월부터 전국 ‘투기과열지구’의 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용하기로 했다.

서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트 등의 분양가 상승이 전체 부동산 시장의 과열을 이끌고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려에 따른 것이다.

이와 관련 국토교통부가 국민들이 궁금해 할 사항을 질의응답 형식으로 정리했다. 

Q. 민간택지 분양가 상한제 제도 개선 배경은?

A. 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나, 최근 1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높았다. 

분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 

다시말해 아파트 분양가가 상승하면 기존주택으로 수요가 이동하여 기존주택 상승을 가져오고, 이는 다시 분양아파트로 수요가 이동해 분양가가 상승하는 순환구조로 이어진다. 

이에 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하나, 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선하여 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 것이다. 

Q. 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는?

A. 법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상되며, 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 것이다. 

Q. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는지?

A. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 

과거, 분양가 상한제 시행시기(’07년~’14년) 서울 집값은 안정세였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 ’15년 이후 시장의 과열양상이 나타났다. 

실제로, 서울 아파트값 변동률은 분양가상한제 적용시기였던 ’07~’14년에 0.37% 였으나, 미적용 시기였던 ’15~’18년에는 5.67%에 달했다. 

민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정토록 하여 시장 전반의 가격 안정에 도움이 된다. 

최근 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있다고 전망했다. 

Q. 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지?

A. 분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정으로, 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용된다. 

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다. 

다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각한다. 

Q. 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지?

A. 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 

관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다. 

Q. 택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?

A. 민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 ‘주택법 시행령’ 개정 사항은 아니며, 주택법 개정이 필요하여 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 

9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다. 

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