[팩트체크] 한발짝 더 들어가보는 '민간택지 분양가상한제'
[팩트체크] 한발짝 더 들어가보는 '민간택지 분양가상한제'
  • 이상수 기자
  • 승인 2019.08.13 17:32
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서울의 아파트 모습.
서울의 아파트 모습.

[모닝경제] 민간택지 분양가 상한제 개선에 대한 일부 주장에 대해 팩트체크를 하여 정리했다.  
우선, 8월12일 기준 투기과열지구로 지정된 전국 31개 지역 전부에 분양가 상한제가 적용된다는 주장은 사실이 아니다. 

이번에 발표된 내용은 시행령 개정 등을 통해 제도적 장치를 보완하기 위한 것으로, 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아니다.

특히 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한하여 적용될 계획이다.  

구체적인 지정 지역 및 시기는 이번 제도 개선 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 결정될 계획이다.  

또 분양가 상한제로 인해 아파트 공급이 위축될 우려가 있다는 주장도 사실이 아니다. 

지난 ’07년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행될 예정이다.  

또한, 분양가 상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고,가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 하여 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다. 

서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 ’10년부터는 상한제 시행 전인 ’07년 수준의 인·허가 물량을 회복한 점을 고려할 때 ’08~’09년 인허가 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 크다.  

특히, ’08년 정비사업 인허가 물량 감소는 상한제 시행 전 규제 회피를 위한 인허가 증가의 기저효과로 볼 수 있으며, 상한제 시행 후인 ’08년 정비사업 인허가 물량(1.9만)은 상한제 시행 전인 ’06년(1.5만)보다 많다는 점이 이를 입증한다.  

현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13.7만세대)이며, 향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대될 예정이다.  

기존 주택으로 수요가 집중(소위 ‘풍선효과’)되어 집값 상승 우려가 있다는 주장도 8.2대책, 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않다.  

최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하며 향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것으로 전망된다.  

아울러 부담 가능한 수준의 가격으로 주택공급이 지속된다면 기존 주택 수요도 분산될 것으로 기대된다.  

청약 대기수요가 증가하여 전세가격이 상승할 것이란 전망은  분양가 상한제에 따른 청약대기 수요는 전세가격 상승요인으로 작용할 수 있으나, 금년 하반기 서울지역의 입주물량은 약 2.4만호로 풍부하며, 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때 전세가격 급등 가능성은 제한적일 것으로 예상된다. 

관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 지나치게 과도한 조치라는 지적에 대해서는 법리 검토 결과, 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니며, 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하고, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다.  

분양가 상한제 시행 시 정비사업이 중단될 우려도 있다는 일부 지적도 현재 추진 중인 381개 사업 중 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가 단지(66개)가 151개(13.7만세대)에 달하는 상황으로, 분양가 심사 과정에서 다소 지연은 있을 수 있으나 사업 자체의 취소 등 물량 축소 우려는 낮다.  

전매제한 및 거주의무기간 확대로 매물 잠김을 유발할 수 있다는 지적의 경우 분양 후 입주시까지 기간을 제외할 경우, 실질적인 전매제한 기간은 입주 후 7년으로 서울의 평균 주택 보유·거주기간이 약 10년 내외임을 고려할 때 적정한 수준이다.

또한, 분양가 상한제는 시장 상황을 고려하여 과열이 우려되는 일부 지역에 한하여 선별적으로 지정할 계획으로, 전매제한 및 거주의무기간 확대에 의한 매물 잠김 가능성은 낮다.  

소위 ‘로또 분양’으로 최초 분양자의 과도한 시세차익이 발생할 수 있다는 우려도 시세보다 저렴한 분양가격 설정은 무주택 실수요자의 내집 마련 기회 확대에 도움이 될 것이다.  분양가상한제로 집값이 안정되면 일부 당첨자의 이익에만 그치지 않고, 전체 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되는 효과도 있다.  

다만, 민간택지 분양가 상한제 아파트의 경우 시세대비 낮은 분양가로 인한 단기 차익을 향유할 수 없도록 전매제한 기간을 현행 3~4년에서 최대 10년으로 강화할 예정이다.

전매제한기간 내에 예외적인 사유로 매각하는 경우에는 LH가 매입하고, 매입 주택은 임대주택 등 공적 목적으로 사용하여 사회적으로 이익을 공유할 계획이다.  

분양가 상한제로 인해 현금 부자만 유리하다는 지적의 경우 최근 1년(’18.7.1~’19.6.30)간 서울 청약 당첨자의 특성을 분석한 결과, 무주택기간(평균 10~12년), 부양가족(평균 2~3명), 청약저축 가입기간(평균 10~12년) 등 특성을 고려할 때 실수요자 중심으로 당첨자가 선정됐다.  

특히, 당첨자의 약 70%가 무주택 기간이 10년 이상인 것으로 나타나 사회 초년생 등이 부모의 도움으로 분양받는 경우는 많지 않다.  

또 상한제 시행으로 부담 가능한 수준의 분양가가 책정될 경우 실수요자의 내 집 마련이 보다 쉬워질 것으로 기대된다. 

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