'임대차3법 전격 시행'…격변의 부동산 시장, 어디로 가나
'임대차3법 전격 시행'…격변의 부동산 시장, 어디로 가나
  • 신동훈 기자
  • 승인 2020.08.02 18:23
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[모닝경제] 지난달 31일부터 이른바 '임대차 3법'(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)이 본격적으로 시행되며, 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠 지 초미의 관심사가 되고 있다.

전문가들 사이에서도 긍정적인 영향과 부정적인 영향을 놓고 찬반 의견이 엇갈리는 가운데, 정치권을 비롯한 여론은 부동산 시장에 끼칠 영향을 면밀히 분석해 실효성 있는 대응이 필요하다는 데 모아지고 있다.

찬성, "세입자 주거안정 개선될 것...임대소득 과세 투명해져"

정부는 지난달 31일 임시 국무회의에서 세입자의 전·월세 계약 기간을 최소 4년(2년+2년)간 보장하고, 전·월세 인상 폭을 최대 5%로 제한하는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

전날 국회 본회의를 통과한 개정안은 이날 문재인 대통령 재가를 거쳐 유예 기간 없이 즉시 시행됐다. 1989년에 임대차 보장 기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 전세 시장이 큰 변화를 맞이하게 된 것이다.

지난달 30일 국회 본회의를 통과한 개정안은 다음날인 31일 문재인 대통령 재가를 거쳐 유예 기간 없이 즉시 시행됐다.
지난달 30일 국회 본회의를 통과한 개정안은 다음날인 31일 문재인 대통령 재가를 거쳐 유예 기간 없이 즉시 시행됐다.

임대차 3법 시행을 긍정적으로 바라보는 전문가들은 무엇보다 세입자들의 주거 안정성 개선 효과가 클 것으로 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "국토교통부의 주거실태조사를 보면 임차 가구의 평균 거주기간이 3.2년으로 2년을 넘는다"며 "임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 인해 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용이 줄면서 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것"이라고 밝혔다. 또한, "임대차 실거래가 신고가 의무화되면서 임대차 보증금 반환에 대한 세입자의 권리 보장과 임대인의 임대소득과 관련한 과세도 한층 투명·편리해질 것"으로 예상했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "임대차 3법은 세입자의 권익을 보호하고 4년 동안 안정적인 주거가 가능하도록 주거 안정을 높이는 것에 방점이 찍혀있다"며 "제도 초기에 다소 부작용이 있겠지만, 안착한다면 세입자의 주거 안정성은 높아질 것"이라고 평가했다.

계약 갱신이 임박했던 세입자들 사이에선 기대감이 높아지고 있다. 기존 전세 계약까지 추가 2년 계약갱신이 가능해지면서 이사 부담이 줄었기 때문이다. 전셋값이 빠르게 오르는 상황에서 인상 폭도 5% 이내로 보장받을 수 있게 된 점도 긍정적인 요소다.

반대 "전셋값 폭등하고 결국 사라질 것...중장기적으론 세입자에겐 오히려 불리"

하지만 전셋값 인상에 제동이 걸린 임대인들이 전세를 거둬들이거나 실거주를 주장할 경우, 전세 물량이 급격히 줄어들면서 전세난이 심화할 수 있어 이에 대비해야 한다는 지적도 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "저금리뿐만 아니라 임대차 제도나 보유세 개편으로 집주인들이 전세보다는 월세나 반전세를 선호하는 경향이 뚜렷해질 것으로 예상된다"며 "전세 유통 물량이 감소하면서 전세가 갈수록 소멸되고, 당장 가을 이사 철에 전세난이 불거질 수도 있다"고 밝혔다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "내년 아파트 입주 물량이 줄어드는 서울 등 도심 지역은 집주인이 전셋값을 올리기 위해 실거주를 주장하며 일단 빈집으로 비워둔 뒤 새로운 세입자를 구하거나, 세입자를 가려 받는 현상이 나타나면서 전세 물량이 불안해질 수 있다"고 전했다.

(이미지=픽사베이)
(이미지=픽사베이)

임대차 4년 계약 기간이 끝난 후 새로운 계약 체결 시에는 법 적용이 안 돼 4년마다 전셋값이 폭등할 수 있으므로, 이에 대한 대비도 필요하다.

임미화 전주대 부동산학과 교수는 "전반적인 시장가격이 올라가는 상황이기 때문에 나중에 4년 계약 기간이 끝나는 시점에는 임차인이 더 많은 부담을 떠안게 될 것"이라며 "당장은 연장하냐 마냐의 실랑이가 있겠지만, 4년 뒤에는 전셋값 폭등으로 임차인이 엄청난 부담을 질 수밖에 없다"고 전했다.

공공임대 등 공급확대가 해답...빠르면 4일 공급확대 방안 발표

전문가들은 줄어드는 전세 물량에 대비해 공공임대를 확대하는 등 주택공급을 늘리는 적극적인 노력이 따라야 한다는 입장이다. 제도 초기 혼란을 줄이기 위해 규정을 세분화하고 보조 대책도 마련돼야 한다는 지적도 내놓는다.

함영진 빅데이터랩장은 "임대차시장의 가격 안정을 위해선 임대 기간이나 임대료의 직접적인 규제책 외에도 민간임대의 재고량 감소에 대응한 공공임대 등 공급확대가 요구된다"며 "바우처(voucher) 같은 임대주택 보조책 등도 확대 병행돼야 관련 제도 변화의 부작용을 줄일 수 있을 것"이라고 제안했다.

서울 광진구의 한 아파트 단지 모습. (사진=모닝경제)<br>
서울 광진구의 한 아파트 단지 모습. (사진=모닝경제)

민간 분양가상한제까지 시행돼 새 아파트 공급도 줄어들 것으로 예상되는 만큼, 수도권 3기 신도시와 도심 속 유휴부지 및 정비사업을 통한 공공임대주택 등의 공급확대 방안이 보완돼야 한다는 것이다.

이에 더해 임대차 3법 시행과 관련한 혼란과 임대인의 불만을 줄이기 위해 임대인에 대한 제도 균형과 사유재산권 침해를 최소화하는 차원의 임대차 종료 정당 사유 및 세입자 퇴거·재계약 거부 사유 등을 좀 더 다양화할 필요가 있다고 전문가들은 진단했다.

이르면 오는 4일 주택 공급 확대 방안이 나올 것으로 전망되는 만큼, 집값·전셋값 향방에 관심이 더욱 높아지고 있다.

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