전셋값 불안 요인은? ...금리인하, 가구수 증가, 임대차 3법 시행 등
전셋값 불안 요인은? ...금리인하, 가구수 증가, 임대차 3법 시행 등
  • 이상수 기자
  • 승인 2020.11.19 14:50
  • 댓글 0
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[모닝경제= 이상수 기자] 그동안 안정적이었던 전세가격이 지난해 하반기부터 상승하기 시작, 최근 그 상승폭이 커지며 불안한 양상을 보이고 있다.

특히 임대차 3법 시행과 거주 의무강화 조치 등으로 서민들과 중산층의 주거안정이 크게 흔들리고 있다는 지적의 목소리가 높다.  

이에 정부는 19일 관계기관 합동으로 내년 상반기까지 수도권 2만4천가구를 포함해 '22년까지 전국적으로 총 11만4천 가구를 추가 공급하는 단기 공급방안까지 내놓았다.  

이처럼 최근 들어 그 상승폭이 높아지면서 서민들의 주거안정을 해치고 있는 전세가격 상승원인에 대해서 진단해 봤다. 

■ 월간 주택종합 전세가격 상승률

(출처= 감정원, 단위 : %)

◆ 전세가격 시장동향...작년 하반기부터 가격상승세 '꿈틀'

전세가격은 최근 4년 간(’16~’19) 안정세를 보이다 ‘19년 하반기부터 상승하기 시작했다.

지난해 5월 이후 금리 하락 등에 따른 전세수요 증가로 상승하기 시작했고, 올해 1월부터 둔화되던 상승폭은 기준금리 추가 인하(0.75%p, ’20.3월, ’20.5월), 임대차 3법 논의 본격화(6월) 영향으로 확대됐다. 

그리고 지난 8월부터 상승폭이 둔화되었으나, 매매 관망세에 따른 매매수요의 전세수요 전환 등으로 상승폭이 재확대됐다.

전세 거래량도 입주물량 증가 등으로 평년 수준을 상회하고 있다. 다만, 10월 들어 임대차 3법 등의 영향으로 전년 대비 감소세를 보이고 있다. 

특히, 저금리 등으로 주거여건이 양호한 아파트 수요가 증가한 상황에서 준공물량도 증가하여 아파트 중심의 전세 거래량이 증가하고 있다. 

반면 공급량 측면에서 볼때 최근 3년간(‘17~’19) 입주실적은 역대 최고 수준인 연평균 전국 57.1만호, 수도권 29.2만호, 서울 7.5만호를 나타내고 있다. 

향후 2년간(’21~’22) 입주물량은 전국 연간 43.6만호, 수도권 24.9만호, 서울은 연 6.6만호로 예년(‘10~’19년) 대비 소폭 감소할 것으로 예상된다. 

그럼에도 불구하고 금리 인하, 가구 수 증가, 실수요자 중심 시장조성을 위한 필수 조치 등으로 인해 역대 최대 공급에도 불구하고 가격불안 양상을 보이고 있다. 

◆ 전세가격 상승 요인은? ...저금리, 갭투자 규제, 임대차 3법 등 영향받아

저금리 상태가 이어지면 주거상향 수요가 증가하면서 아파트 중심으로 전세가격 상승이 일어난다. 

다주택자·1주택 갭투자 규제, 임대차 3법 등 실수요자·임차인 주거안정을 위한 필수적 조치에 따라 수요와 매물이 동시에 감소하는 상황도 발생한다.  

기존 수요자는 계약갱신청구권 등으로 주거안정 효과가 발생하나, 신규 수요자는 축소된 공급시장에서 경쟁 심화 및 탐색비용 증가가 발생하기 때문이다. 

■ 수도권 주택유형별 전세 변동률

(%, 출처= 감정원, 단위 : %)
(출처= 감정원, 단위 : %)

실제로 지난달(10월) 전월세 갱신율은 66.1%로 전월(58.2%) 보다 약 8%p 상승했다. 

또다른 요인으로 3인 이상 일반가구는 감소하고 있으나, 1~2인 가구 분화 가속화로 최근 전체가구 수가 빠르게 증가하고 있는 점도 무시할 수 없다. 

실제로 서울의 1인 가구 비중은 2015년 29.5%에서 2016년 30.0%, 2017년 31.0%, 2018년 32.0%, 2019년 33.3%로 점차 높아지고 있는 추세다. 

◆ 임대차 3법 시행효과 '가시화'...계약갱신율 점차 상승세

서울 내에서 전세가 2억원∼10억원 사이 중저가 아파트 단지 100곳을 분석한 결과, 임대차 3법 시행후 전세 계약갱신율 증가 등 긍정효과가 발생하기 시작한 것으로 나타나고 있다. 

실제 갱신율을 보면 임차인들의 갱신청구권 행사가 시작된 9월 통합(전세+월세) 갱신율은 58.2%로 법개정 적용 전 1년 평균 57.2%를 상회했다. 

특히 10월 들어 통합 갱신율은 66.1%를 기록하며, 전월(58.2%) 보다 약 8%p 상승하여, 갱신청구권 도입 효과가 본격 나타나고 있다. 

■ 계약 갱신율

유형별로는 전세 갱신율 67.6%로 월세(61.6%)보다 높고, 지역별로는 강북(65.5%)과 강남(65.9%) 갱신율이 유사하다. 

전세대출 보증 실적 모니터링 결과에서도 계약갱신율이 점차 높아지고 있음을 반증하고 있다.

10월 공적보증 갱신건수는 전국 기준 3만953건으로 연중 최고치를 기록했다.(서울 10,056건, 최고치)

결국, 지난달(10월) 전국 전월세 거래량(확정일자)이 전월대비 감소(△1.3%)한 반면, 공적보증 갱신 건은 12% 증가한 것은 전반적인 갱신 증가 추세를 반증하고 있는 셈이다. 

또 전세의 월세 전환 추이도 9월 4.8%, 10월 5%로 제도도입 전에 비해 유의미한 변화 없는 상황이다.  

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